1억으로 서울에서 내집마련하는 가장 현실적인 방법
1) 아파트가 될 빌라라도 사서 버티기 (몸테크), 2) 갭투자, 3) 소형 평수라도 좋은 품질 빌라 찾아서 구매하기 (똘똘한 한채)
Oct 02, 2024
서울 아파트 평균 가격이 무려 12억을 넘어섰어요.
생애 첫 아파트를 매수하는 것은 정말 쉽지 않은 일이죠.
그나마 시세 대비 저렴하게 구매할 기회인 아파트 청약.
어차피 안되겠지, 만약 되면 자금 마련은 그때 가서 생각하지머,
이런 심정으로 습관적으로 청약을 넣고 있는 사람도 많이 있는데요.
얼마전 최대 233:1의 경쟁률이었다는 디에이치 방배를 한번 보죠.
시세 차익이 6~7억이라고 하지만, 분양가는 15~20억에 달해요. 당첨되더라도 일반인이 감당할 수 있는 가격일까요?
점점 더 멀어져만 가는 내집마련.
솔직히 5년 이상 직장 생활을 하고 1억 정도의 자기자본을 모았다면, 내 집 마련이 가능한 사회여야 하지 않을까요? 이것이 살 만한 사회의 기준 아닐까요?
아직 포기하기에는 일러요.
1억으로 내집마련 가능한 현실적인 방법을 알아봅시다!
1. 아파트가 될 빌라라도 사서 버티기 (a.k.a 몸테크)
이 방식은 부동산 공부를 어느 정도 해본 사람이나 앞으로 열심히 공부할 의지가 있는 사람들에게 적합한 정석적인 방법이에요.
아파트가 될 빌라는 대체 어떻게 찾냐구요?
결국 재개발 가능성이 있는 지역을 봐야 해요. 다만, 재개발 계획이 이미 공개된 지역은 매매가가 상승해 있어 가격 메리트가 떨어질 수 있죠. 앞으로의 계획을 가늠해보려면 2040 서울도시기본계획 공부부터 시작해야할텐데, 이 글에서 그 콘텐츠를 모두 다룰수는 없을 것 같아요.
이 방법으로 내집마련을 하기로 결정했다면, 부동산에 대해 열심히 공부해보시길 추천드립니다. 관련 유튜브 채널, 서적, 오프라인 세미나 등 다양한 학습 자료가 많이 있으니 활용해보세요.
하지만 아파트가 ‘될’ 빌라 잖아요. 앞으로 5년 뒤가 될지, 10년 뒤가 될지 알수 없어요.
솔직히 이 방식은 첫 내집마련을 하려는 사람에게 추천하기 어려워요. 오히려 이미 1주택을 소유하고 있으면서, 여유 자금으로 부동산 투자를 고려하는 사람에게 더 적합한 방법이라고 생각해요.
2. 갭투자 하기
갭투자란 '전세 끼고 아파트를 매입하는 방식'이에요. 매매가와 전세가의 차이가 크지 않을 때, 그 "갭(gap)"만큼의 적은 돈으로 집을 소유할 수 있게 되는 거죠. (예를 들어 매매가 5억, 전세가 4억이라면 1억만 있으면 돼요.)
은행 대출은 이자를 부담해야 하지만, 전세는 사실상 무이자로 큰 돈을 빌리는 효과가 있어요.
다만, 요즘 서울 아파트 갭 투자를 하려고 해도 매매가 12억에 전세율 80%라고 하면, 전세 9.6억이니까 실투자금 2.4억은 있어야 되네요.
(1억으로 가능한 방법이라면서요…?)
그렇다면 1번 방식과 결합하여, 아파트가 될 가능성이 있는 빌라를 전세 끼고 매입하는 방식도 고려해볼 수 있어요.
또한, 갭투자 효과를 극대화하려면 노후 빌라보다는 임대 수요가 높은 신축 또는 준신축 빌라를 매입하는 것이 좋겠죠. 이렇게 하면 높은 전세가로 집을 내놓을 수 있어 적은 투자금으로도 큰 효과를 볼 수 있다고 할 수 있어요.
3. 소형 평수라도 좋은 품질 빌라 찾아서 구매하기 (똘똘한 한채)
서울의 아파트 가격이 급격히 오르는 동안, 빌라 가격은 어떻게 변했을까요?
네, 물론 올랐습니다. 아파트만큼은 아니지만 아파트와 유사한 추세로 상승했어요. 거시경제 환경이나 정책 변화로 가끔 변동이 있긴 하지만, 장기적으로는 꾸준히 오를 수밖에 없는 구조예요.
앞으로도 이하와 같은 영향으로 상승 추세는 변치 않을 것이라고 감히 예측해봅니다.
- 서울 주택 공급 부족 심화
- 전세 부족 → 전세가 상승 → 월세가 상승
- 공사비 상승 → 분양가 상승
선택은 여러분의 몫입니다.
아파트만을 바라보며 기다릴지, 똘똘한 소형주택이라도 소유할지.
마무리
‘부동산 투자 수업’의 정태익 저자는 '절대로 전세 살지 마라'고 강조합니다.
그는 주택담보대출이나 갭투자 같은 레버리지를 활용해 자신이 감당할 수 있는 집을 빠르게 구매하는 것이 좋다고 조언하는데요.
내가 감당할 수 있는 집의 가격, 어떻게 계산할까요?
- 내 감당할 수 있는 집의 가격 = 자기 자본 (보유 현금) + 대출 가능금액
대출 가능 금액은 연소득이 함께 고려되어야 해서 개개인마다 차이가 있어요. 우선 Finda의 내개 맞는 집 계산기로 간단 계산 해보았습니다.
생애최초 구입, 신혼부부라면 정부에서 지원하는 대딤돌대출, 신혼부부구입자금 등의 저리 대출을 활용할 수 있고 대출 가능 금액도 더 높아질 수 있으니 해당하는 분들은 꼭 참고해보세요.
그럼 감당할 수 있는 가격에 좋은 품질의 집을 어떻게 찾냐구요?
서울가옥이 짓는 도시형 생활주택을 알아보세요.
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